房地产泡沫论可信吗？暴跌几率有多高？你想的都太简单了！-赢学堂学炒股


谈及中国房地产，我们的第一反应就是高房价泡沫。当然，以中国之大，在个别热点城市出现楼市泡沫无可厚非，但如果把整个中国房地产市场看作泡沫，则属于以偏概全，一刀切了。中国的特色国情，造就了绝非单一的一个因素就能够解释得了中国楼市的实情。

那么假设整个中国房地产市场都存在泡沫，楼市应该是怎样的情形呢？
首先，我们应该看到的是一个楼市全国性普涨的现象。
事实上，中国房地产市场是个两极分化非常严重的市场。一些如北京上海等热一线城市房价涨幅确实非常大，但是大部分城市的房价，过去几年的累计涨幅其实非常有限落跑王妃。
搜房的百城指数显示：
中国最大的100个城市里，有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上，而这17个城市去年只占全国商品房销售面积的16%左右。

换句话说，房价长期大幅上涨，并非一个全国性的现象。
其次，在楼市泡沫中，呈现的应该是基本面越差的城市价格上涨越多的情形。
因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有费利佩六世，所以基本面是相对次要的。但上述提到的17个城市，其中13个分布在中国三大城市群，包括珠三角（深圳，珠海，惠州，东莞，中山），京津冀（北京，保定，廊坊，石家庄整形归来，天津）以及长三角（上海，昆山，苏州），剩下四个是地区性中心城市（厦门王雪娥，南京，合肥和武汉）。

而事实上，这17个城市都有因人口集聚或中心城市外溢所带来的基本面支持，这不符合股市泡沫中，往往越是没有基本面支持的垃圾股涨的越多的理论。
综上，楼市泡沫假设不成立。如果不是泡沫那又是什么呢？
土地的供需错配
在房价加速上涨的时候，比如2013年或2017年前后，很多人只看到高房价，便认为是“泡沫”冷月舞者。但当房价下降的时候，比如2012年和过去两年，看到高库存，便认为房地产已经“过度投资”了。事实上，中国房地产真正的问题在于土地在地区间的供需错配。

具体来说，房屋供应和人口流动的方向是相反的，或者说土地城镇化和人口城镇化是背离的。过去5年里，从住宅的施工面积来看，三四线城市的增速远超二线城市，而二线城市又超一线城市。后果就是惊爆无底洞，在人口流入、房屋需求比较大的城市，供应是不足的，因此房价长年上涨。而在人口流出、房屋需求比较小的地方，供应是过剩的，因此库存高企。

如果因为出现库存问题就认为中国房地产是过度投资，章玉善那么合理的政策就应该是降低全国范围的土地供应。
例如今年上半年，北京上海这样的大城市，住宅土地的成交面积就在“去库存”的名义下彦晞，和去年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需错配是正确的，那么不应该采取一刀切限制楼市的政策，而应该在供应不足的城市增加供应，而在供应过剩的城市减少供应。否则，供需不平衡在未来将进一步恶化。

与泡沫截然不同的供需错配
供需错配和泡沫，都可以造成房价高速上升，但两者是截然不同的。
首先，本质不同。
如果北京今年只拍卖一幅土地，这幅土地的价格一定是天价谢玲玉。但这是因为供应不足而非泡沫造成的。对付泡沫的办法关键是管住需求，但用同样办法来对付供给不足轻灵佩剑，短期也许能压住房价，但不可能彻底解决问题，更可能恶化长期的供需平衡。
其次山吹乙女，对于房价判断不同。
供需错配的情况下，一线城市也会由于政策打压和需求透支，出现短期房价见顶并下跌的情况，但市场能在比较短时间复苏。
如果是泡沫破灭，就可能需要很多年才能恢复，比如香港97年和美国07年房价泡沫破裂，分别用了15年和8年才回到泡沫破裂前的水平。
第三，经济预测含义不同。
如果是泡沫，总有破灭的一天。从其它国家的经验看，房地产泡沫的破灭几乎毫无例外会伴随着经济的长期低迷，需要很长的恢复期。但如果是因为供需错配，那么在政策压力和需求透支的情况下，明年中国房地产市场的确可能进入下行周期，中国经济当然也会受到负面影响，但不太可能出现房地产泡沫破灭后的大萧条和长期停滞的景象。
第四，驱动因素不同和泉八云。
供需失衡和泡沫的一个重要区别是杠杆率和短炒的比例。中国的一线城市购房门槛之高，首付之比例，致使短期买卖的税费成本非常高，这一切都使得资金快速进出的难度很大言咒师。至于本地市民由于担心房价上涨提前购房，这更像是透支未来的需求而不是炒房韩宜可，这一点从政策收紧的时候就能看出来。

如果是泡沫，当政策转向的时候，通常会出现投机客纷纷出逃却无人接盘的情况。但中国每次收紧楼市政策，我们看到的，更多是购房者试图在政策收紧前赶上最后一班车。相比楼市，土地市场没有限购等进出限制，而且开发商的杠杆可以远高于购房者，出现泡沫的可能性更大凝视山羊的人。当然，不是泡沫，也不代表合情合意。



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