房屋租赁合同纠纷——违约金过高-安徽合肥律师虞根松
案情简介：
原告王A、林B从宣传广告获悉“XX投资集团”投资开发的“XX国际建材家居品牌中心”商铺出售信息。基于对“XX投资集团”的实力和承诺之信任，原告与被告XX置业有限公司（第二被告）签订了《上海市商品房预售合同》，购买了系争商铺。同日，原告又与XX资产管理有限公司（第一被告）签订《房屋委托管理协议》，约定由原告将系争商铺委托第一被告经营管理，由原告每月享有“保底经营收益”人民币(以下币种均为人民币)7,621元，由第一被告每三个月为一期予以支付，委托期限为二十年，并对其他违约等事项进行了约定。第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与原告及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担保证责任。上述协议及合同签订后，被告方尚能按期支付保底经营收益，但自2014年底起开始陆续迟延支付保底经营收益、直至拒付,遂起诉至法院。第一被告辩称：《房屋委托管理协议》中约定逾期支付违约金按未付金额的日百分之三计算的约定标准过高，显失公平，但原告单方面调整至未付金额的日万分之五亦无理由灵武司兵器簿。第一被告认为如当事人约定违约金标准过高，人民法院可以原告的实际损失为基础酌情调整，第一被告请求按照中国人民银行同期存款利率作为计算标准。
争议焦点
违约金约定过高？
原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠协议约定之款项未付显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任李香秀。关于违约金之具体标准问题，法院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三魏子昕，奇品天下对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。法院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度黄频捷，以及预期利益等因素，原告方自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，法院予以确认。第二被告作为一般责任保证人，理应对第一被告的上述保底经营收益及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿太乙天寰录。
合同解除权？
合同解除权有约定解除权和法定解除权之分。第一被告请求适用《房屋委托管理协议》中第七条第2款关于“乙方逾期天数超过三个月的解小东近况，则按照乙方擅自解除本协议处理”之约定，行使约定解除权；但《房屋委托管理协议》第七条第4款同样也约定了“除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议”；两处约定本身就有矛盾之处。而法律规定在违约方出现拒绝履行主要债务、延迟履行主要债务等致使合同目的不能实现的情节时，赋予了守约方以法定解除权，并未赋予违约方在此情况下的法定解除权。因此，法院认为第一被告以自身违约为由主张享有解除权要求解除合同，于法相宛萍悖、有违公平。
法院判决：
一、第一被告应于本判决生效之日起十日内支付原告王A、林B2015年度第三、第四季度保底经营收益人民币32,612.10元；
二、第一被告应于本判决生效之日起十日内支付原告王A、林B逾期付款违约金(2014年第四季度违约金以21,741.40元的日万分之五计算27天；2015年第一季度违约金以21,741.40元的日万分之五计算51天；2015年第二季度违约金以21,741.40元的日万分之五计算78天；2015年第三季度违约金以10冰超兽冰龙,870.70的日万分之五计算64天，再以10,870.70元的日万分之五自2015年7月29日计算至实际支付日止；2015年第四季度违约金以21,741.40元的日万分之五自2015年10月29日起算到实际支付之日止)；
三、对第一被告财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，第二被告承担保证责任；
四、驳回原告王A、林B的其余诉讼请求；
裁判依据：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的东城麻美，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务怒海萍踪 。
二、《中华人民共和国担保法》
第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时周立铭 ，由保证人承担保证责任的，为一般保证贾贵斌。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：
（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；
（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；
（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿唐老鸭从军记。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量绝代村姑，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
来源：网络
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虞根松律师，男，中共党员，法学硕士，系安徽元贞律师事务所执业律师，中国法学会会员、合肥市人民政府公议员，主编、副主编著作八部，发表法学论文十余篇。从业以来，秉承“受人之托，忠人之事”的执业理念，想客户之所想，以专注、敬业、勤勉的执业态度，真诚地对待当事人托付的每一起案件。自执业以来，承办了大量的合同纠纷、债权债务、侵权纠纷、离婚纠纷、民间借贷、劳动工伤、交通事故、刑事辩护等诉讼和仲裁业务，担任了长城宽带网络服务有限公司安徽分公司、鹏博士电信传媒集团股份有限公司安徽分公司、安徽道孚进出口贸易有限公司、合肥学海文化传播有限公司、合肥汇林园艺有限公司、安徽国盛建筑图书有限公司、合肥渊博文化传播有限公司、安徽绿泽林业调查咨询有限公司等多家企事业单位的法律顾问，积累了丰富的办案经验，最大限度地维护了当事人的合法权益，赢得了当事人的充分肯定和高度赞赏。虞根松律师的主要执业领域为：债权债务、合同纠纷、离婚纠纷、交通事故、民间借贷、劳动工伤、刑事辩护、法律顾问等。
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